深圳小产权房买卖必须要知道的问题

　　在深圳小产权房买卖过程中，城市 居民、集体组织、村民都获得了利益，这是有效率的。国家则有得有失，一方面国家可以通过这种 民间自发行为改善国民的居住条件和生活水平; 另一方面可能会因此而丧失一部分土地一级市场的控制权和相关土地收益。但是，这些损失是可以通过其他途径得到弥补并改善的，例如，实现城乡一体化是中国社会发展的必然趋势，禁止“小产权” 房在城乡之间流转是违背这个趋势的，不如趁此时机允许集体土地进入一级市场，为今后城乡一体化进程奠定基础。总之，从利益分析角度看，允许“小产权”房自由买卖在经济上是有效率的，也是社会大势所趋。

　　小产权房买卖合同无效情形

　　1.对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门比准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　2.如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。

　　小产权房买卖合同有效情况

　　1.如买卖双方都是同一集体经济组织成员，经过房地产管理部门审批的，可以认定合同有效。

　　2.对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　小产权房买卖合同无效后的处理

　　1.合同被认定无效后。买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。

　　2如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻修、扩建，其对于添附部分享有所有权、一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。

　　3.按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的郭村责任。

　　4.拆迁少补偿。如果遇到拆迁，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分，一般还需诉讼解决。