小产权房逃不开的周期规律

       不管什么行业，它都会有一个周期规律。而房地产行业的周期规律是最为重要的，它是客观存在的，而且是必然的，不管是大产权房还是小产权房都是无法逃开的。在所有的经济周期规律中，房地产周期称为“周期之母”。

　　以美国为例，它的四次房地产长周期，都受宏观经济、大的经济形势影响，分别发生在一战、二战、石油危机和2008年的次贷危机。

　　每个国家城镇化都要经过三个阶段，中国也不会例外。

　　第一阶段（1978-1998年）

　　这20年是我国房地产的初始阶段，经济势头较为缓慢，尚处于农业社会。城镇化率从农业化的18%-30%，每年以0.5%-0.6%的缓慢速度增长。

　　第二阶段（1998-2022年）

　　第二阶段是城镇化加速度的阶段。从1998年，朱镕基启动住房改革，实行房地产完全市场化，人口迅速往大城市聚集，城镇化率截止到2017年底，已从30%达到了58.52%，每年城镇化率以1.2-1.3%的加速度增长，最高的一年达到1.61%的增速。

　　加速度预计哪一年结束呢？预计2024年，达到65%。

　　因为人口总量和城镇化率之比不支持向上发展了。根据统计局发布的数据，2017年中国总人口（不含港澳台）有13.9亿，每年净增人口在700-800万，预计到2022年达到人口的峰值14.2亿，到2023年人口拐点出现，将每年逐减30-50万人，人口呈逐年下降趋势，生活在农村和偏远地区的40、50、60后人口大于4.5亿。人口拐点和城镇化率拐点就是房地产行业的拐点。

　　第三阶段：后城市化阶段

　　在这个阶段，经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段，这时，国家基本从以农业社会为主转型升级到以城市化消费为主的社会，进入了后城市化阶段，城镇化水平从65%提高到75%，减速发展。