自住要早买，投资需谨慎

　　在我们说当下之前，回顾一下过去几年。

　　自国内出现商品房至今，楼市绝大多数年份均为上行走势。特别是中国经济崛起初期，伴随着大量的城镇化，和飞速发展的经济增长，中国的楼市不仅仅是上行，还经历了数次暴涨节点。

　　除2008年金融危机影响当年小幅度走跌以外， 剩余阶段几乎是让人赚的盆满钵满。

　　我们回顾最近十年：从2008年以来，中国的房价涨幅一线城市超过最多超过6倍，即便是二三线城市至少也有2倍的涨幅，加上杠杆率的因素，无数人因炒房暴富，实现财富自由，迈入百万、千万资产的行列。

　　在大势之下，推动者全国大面积的账上，几乎除了温州、鄂尔多斯康巴什这种特例以外，过去十年，闭着眼睛买，买哪儿都会赚。

　　换句时髦话说：房产市场就是风口上的猪，市场热的时候，猪都能飞起来。

　　但随着中国经济的放缓，官方对“房住不炒”的定义，大量史无前例的调控政策。加上透支未来几年的高房价。房地产的风口几乎落幕。

　　炒房暴富的时代已经不在。

　　换句话说，中国房产市场近几年，已经几乎没有再次暴击翻倍的可能性。

　　但无论市场如何变化，房子是否从市场层面回归其本身的居住属性。

　　对于自住客户来说，房子更多的都是居住功能。

　　从字面意思就很好理解，自住要早买。讲的就是自己有居住需求的群体，这类群体不仅仅是第一次购房的年轻刚需，也包括人到中年的换房改善，以及给父母居住的养老需求。

　　这些购房最终的目的定义为居住，那就应该早买。

　　原因有六点：

　　第一，所谓早买早住。 中国市场绝大多数楼盘都是卖楼花卖期房，从选房下定签约贷款，到实际交房在市场热的时候前后时差可以达到3年。除了二手房，房子并不是随买随住，人生就这么短暂，早买一年，早住一年。租住和住进自己的房子，显然是不一样的。特别是对未来有结婚需求的刚需群体，购房后你的境遇很有可能截然不同。

　　第二，市场变化大，对于刚需自住而言，面对整体上行的房产市场，买过房后，不巧跌了，也是非常小幅度的，放在上涨的长河里来说，只是一个小波澜，在数年后，无非就是利润相对小了一部分。而房子目的是自住，几乎上也不会去卖。相当于只是买的时候这个商品你的没打折，邻居们打折了而已。

　　第三，刚需涨不起。跌了还有房子，但一旦市场涨了，对于刚需来说，很可能带来的就是购房降级。小幅度涨三房变两房，大幅度涨恐怕不少人就要市区变郊区，甚至直接买不起。而时光不会倒流，涨了之后后悔，就已经来不及了。

　　第四，先上车后买票。所谓上车就是抓紧先买套房子，他的好处就是，市场好，要置换的目标涨了，自己的车票也涨了，市场行情不好，自己的车票没有暴击，要置换的目标也一样没有出现暴击。

　　第五，限售。最近几年这一波行情后，超高密集的调控政策出台，大量城市出现限售防炒房，买到手想置换需要满足限售期要求。此时此刻早买的好处就特别明显，无论是针对前期选房失误，或先上车再置换的群体， 早一天买就意味着早一天解除限售。

　　第六，最最关键的是，房产背后的隐形附加值。中国的房产，不仅仅是钢筋水泥，它的背后捆绑着中国特殊的国情——户籍户口。他对应着医疗社会福利，乃至于汽车牌照之类的各种证照办理，更不用说背后的学区学位相当一部分比例人购房为了教育，而且优质教育资源稀缺，房产对应好的教育资源，越晚越少。