商品房开发商的噩梦来了，楼市大消息！

　　近来，广东省房地产协会向各副会长单位下发紧急通知，称居处城乡缔造部已向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省居处城乡缔造厅下发信件，要求对商品房预售容许的存留问题进行议论研讨。

　　也就是说，广东省正在酝酿撤消商品房预售准则，将全面施行现房出售。而广东省的首要施行，可能对全国楼市的准则缔造产生影响。

　　任何严峻方针的调整，都是从吹风开始。音讯一出，马上引起地产圈的大地震，不少开发商慌的一批，悲叹这作业几乎无法混了！

　　那么，“撤消预售制”，毕竟意味着什么？关于楼市有怎样的影响？关于咱们购房者而言又有哪些改动呢？

　　空手套白狼的游戏

　　“钱是银行的，地是国家的，出了问题是他人的。”曾经，开发商们之所以能够仰仗高杠杆、高周转，张狂地获取高暴利，与“商品房预售”有很大联络。

　　“商品房预售”，也就是民间所谓的“卖楼花”，其发源地在香港，一座房价快高到了银河系的城市学来的。创造人为大名鼎鼎的商人霍英东，时刻在1953年。

　　这个准则的绝妙之处就在于，房企做得越大，越轻松，由于客户付的定金越来越多，房企自己投的钱不必见涨，就能够轻轻松松扩展规划。在推行后的一年多时刻里，霍英东就建了100多栋、折合约50多万平方英尺的房子，净赚600万。

　　后来，我国内地在建立房地产准则时，基本上参看了香港的做法，所以“商品房预售”也就传入内地，并在1994年的《城市房地产处理法》和随后《城市房地产运营处理规律》、《商品房预售处理办法》等规律文件中予以明晰。房改之后被广泛运用到房地产的新房出售中。

　　仰仗着“卖楼花”，开发商就能够玩“空手套白狼”的游戏，房子还没有建成，开发商就能够出售，拿到回款。这大大下降了开发商的资金本钱，行进了资金周转率。

　　比方某大开发商，就提出了“拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”的要求，仰仗预售准则，把高周转玩到了极致。

　　在预售所带来的杠杆效应之下，开发商能够用很少的自有资金，大举拿地，什么阿猫阿狗只需有一点钱都能参加切分楼市这块巨大的蛋糕。

　　高利催生之下，全国大大小小的开发商抵达了十多万家，房企负债率动辄70%甚至更高，楼市泡沫天然是不断胀大，房价天然也是水涨船高，但是风险和资金利息则转嫁到了购房者的身上。

　　商品房预售了，等于产品还没出产出来，就现已有了买家，而且现已付钱了。开发商拿到了钱，就万事大吉了，哪管你房子质量过不过关，业主住的舒不舒服，关于购房者而言，毕竟拿到手的房子是好是坏，只能是靠人品了。

　　所以这些年来，咱们看到林林总总的维权作业多次发生，交给季变维权季，说好的“五星级的家”惊变“无星级的家”！

　　开发商的存亡局

　　能够说，在“预售制”下，开发商与咱们购房者归于极不平衡的方位，现已交了钱的购房者，是天然的弱势。那么，这一准则现已施行了25年，为什么在这个时点俄然又开始议论预售制存废的问题了呢？

　　今天不同往时，曾经咱们搞这个准则，是为了缓解开发商的资金困境，为了促进房地产商场敏捷打开，但现在各个财大气粗的开发商，还要玩着高周转高杠杆的花招，房产催生的巨额债款不只绑架了购房者、绑架了银行、更是绑架了整个宏观经济！

　　预售制执行了这么多年，地工业也现已打开强壮，这一准则也算完成了自己的前史使命，是时分功遂身退 ，把占用的民众资金还给咱们了。

　　但是，这一准则若是撤消，关于开发商而言，可谓是平地风波！在“去杠杆”的风暴下，金融机构被逼给开发商“断奶”，本就债款压力山大的房企此刻正是缺钱不止，资金链紧绷到了极致，而这一准则的撤消势必会更加乘人之危。

　　尤其是那些中斗室企，资金实力本就细小，未来必定会有一大批死在资金链问题的沙滩上。当然，大房企和国企天然会永远在食物链的顶端，所以万科股票应声大涨。

　　早在上一年，蜜姐就提出本年将是开发商的存亡之年，弱者越弱、强者越强，马太效应逐步强化。现在的数据现已印证了这一点——

　　中指院2018百强房企榜单闪现，2017年，百强房企的商场占有率抵达前史新高。百强房企出售额占比抵达47.7%，较上年行进7.9个百，分点，增幅高于2016年3.3个百分点。

　　明显，地产黄金十年已过，楼市不再是人人皆可参加、人人皆可暴富的游戏。尽管一时半会儿预售还撤消不了，但久远来看势在必行，开发商的冬天会很漫长。

　　房产出资逻辑已然改动

　　那么问题来了，这对咱们购房者而言，意味着什么呢？

　　撤消“预售”，转向“现房”，这关于咱们购房者而言明显是有利益的，一手交钱、一手交房，有利于减少开发商的道德风险，能让咱们买到更靠谱的房子。

　　但是作业也有两面性，“羊毛出在羊身上”，由于现售让开发商资金周转功率大大下降，资金本钱将明显上升，这一部分毕竟必将转移到购房者身上，至少让房价上涨10%到15%。而开发商的大规划洗牌，中斗室企的退出，很可能会呈现开发商卷款跑路、一地烂尾楼的状况。

　　无论怎么，局势比人强，楼市的拐点现已到来，房产出资的逻辑现已改动。最近，我国房地产的巨头们不谋而合地改名，丢掉“房地产”的标签，比方保利地产更名为保利打开控股集团有限公司，万科也把万科地产改成了万科打开，万达把大连万达商业地产改成了大连万达商业处理.......

　　“春江水暖鸭先知”，其实咱们也都知道，我国人根柢不缺房，人口老龄化又是大势所趋，再加上这次咱们调控的枪口再次调转，这些巨头们看的很了解，房地产商场会进入存量调整的年代，开发这部分现已凉了，比起多拿地多盖房而言，怎么让咱们把居处功率运用最大化，才是开发商现在最大的打开时机。

　　而关于咱们购房者而言，闭着眼买房就能暴富的年代也现已曾经。现在出资房子，要从重视短期暴利增值改动为长时间持有收益。前期疯涨的几大城市房价现已呈现回调，若是调控高压不变，即使是一二线城市暴升的可能性也是微乎其微。

　　但关于刚需来说，能上车仍是尽早上车，跟着调控的深化，买房必定会越来越难。正如地产大佬任志强所言，未来两年你买房可能会更困难，不是没贷款就是没资历，要不就是见不到好项目。

　　总归，蜜姐仍是坚持一贯的观念，挑选比极力更重要，根据本身条件，挑选优质城市、优质地段、优质开发商，千万别在这一波大转折之中又成为了被收割的韭菜！