小产权要转正了么？大动作来了！

深圳拟允许符合条件的非商品性质房地产，按规定补缴地价后进入市场。11月10日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市非商品性质房地产转让办法（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，并拟于12月12日下午举行听证会。

《办法》的制定，旨在落实国家土地要素优化配置和盘活存量资产政策、规范非商品性质房地产管理、促进存量土地资源流转再利用的需要，加快推进供给侧结构性改革，提高土地利用效率，推动深圳产业转型升级和制造业高质量发展。

2022年11月11日发布于《深圳特区报》的深圳湾超级总部基地一宗土地使用权转让公告备受关注。

“非商品性质房地产”适用范围圈定

《办法》共15条，主要从政策适用范围、不同用途和类型房地产进入市场转让的规定、政府资产处置、申报REITs、强制过户等特殊情形的处理以及业务的办理流程、不动产登记、政策衔接等方面作出规定，有效期5年。

适用本办法的“非商品性质房地产”，指通过协议方式供应且土地使用权出让合同约定或不动产登记证书记载的土地性质为非商品房性质或不得转让、限自用等类型的房地产。招拍挂用地、城市更新开发建设用地、非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用地、历史遗留违法建筑及居住用途的房地产，不在此列。

为保证政策衔接，《办法》强调：原土地使用权出让合同约定“非商品房（性质或用途）”的房地产，但出让时已全额缴纳了市场地价且土地使用权出让合同中无其他限制转让条款的工业用地，不适用本办法；本办法实施前已依规办理过非商品性质房地产转商品性质房地产手续的，可予以继续办理同宗地上其余部分房地产转商品性质手续；划拨用地转有偿使用应按国家房地产管理有关规定进行管理；国企改制中，拆迁安置用房、只租不售的创新型产业用房，高新技术园区范围内房地产的转让有特别规定的，从其规定。

补缴地价方案视房地产用途和类型不同

促进存量土地资源流转再利用，补缴地价是重要环节。《办法》区分不同用途和类型的非商品性质房地产，对其补缴地价进入市场进行了分类规定。比如：

体现土地要素市场化配置导向，对于商业、办公、酒店、公寓、游乐设施等经营性商业类型的房地产和公共管理与服务设施用地、交通设施用地、公用设施用地等公共设施用地上建成的房地产，允许按规定补缴地价后进入市场。

体现服务实体经济发展导向，对于工业（含新型产业）、仓储、物流用途的房地产，应优先保障实体经济发展，对其中利用效率低下的房地产，在满足一定条件下（建成投产满10年、受让对象应符合规定，产业部门同意意见等）方可按规定补缴地价进入市场流转，在提高土地利用效率的同时也要确保有限的产业空间仍然用于产业发展。

体现公共利益优先导向，对于非营利性的公共管理与服务设施用地、交通设施用地、公用设施用地等公共设施用地上建成的房地产和产权归政府或政府职能部门所有的房地产，原则上不得转让，因政府资产处置、发行REITs需要等特殊情形确需转让的，应按程序报经批准后按规定办理。

明确多种特殊情形和办理程序

《办法》对深圳非商品性质房地产转让的多种特殊情形和办理程序，作出明确：

如“不得转让的情形”，明确为“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，除应当已经支付全部土地使用权出让金外，还要求完成开发投资总额的25%以上”；为落实土地出让合同及产业监管要求，“已供应但未建成的非商品性质用地的土地使用权不得转让。”

“强制变更情形”，明确为“非商品性质的房地产经人民法院裁定、仲裁委员会裁决或市政府批准需协助办理登记的，由不动产登记机构根据相关生效文书办理转移登记，土地利用、产权限制等条件维持不变。”

“不动产登记”环节，明确为“出让合同约定为非商品性质或限自用的，不动产登记簿和不动产登记证书中统一备注产权限制条件为不得转让”；“对于已经分证登记且转让部分的房地产，尊重历史可以继续以基本单元实施转让，但已分割未转让的部分需与其他未分割部分作为整体进行转让限制”。